Przegląd techniczny budynku to regularna kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego, mająca na celu zapewnienie bezpieczeństwa jego użytkownikom oraz ochronę mienia. Pozwala on na wczesne wykrycie potencjalnych problemów i niedoskonałości, które mogłyby prowadzić do uszkodzeń lub awarii.

Kogo dotyczy przegląd techniczny budynku?

Przegląd techniczny dotyczy właścicieli, zarządców i użytkowników obiektów budowlanych, w szczególności tych, które służą publiczności, jak np. budynki użyteczności publicznej, obiekty przemysłowe, biurowce, mieszkalne wielorodzinne oraz obiekty zabytkowe.

Na czym polega przegląd techniczny i kto go przeprowadza?

Przegląd techniczny polega na dokładnej ocenie stanu technicznego budynku, w tym jego elementów konstrukcyjnych, instalacji oraz urządzeń. Obejmuje on zarówno analizę dokumentacji technicznej, jak i bezpośrednią kontrolę stanu obiektu.

Przegląd przeprowadza uprawniony inspektor budowlany, często w ramach zespołu specjalistów z różnych dziedzin, np. elektryków, hydraulików czy specjalistów ds. facility management, odpowiedzialnych za zarządzanie nieruchomościami i utrzymanie budynku w odpowiednim stanie technicznym.

Cel przeglądu technicznego

Głównym celem przeglądu jest zapewnienie bezpieczeństwa użytkownikom budynku oraz ochrona mienia. Pozwala on także na planowanie konserwacji, remontów i inwestycji, a także na monitorowanie jakości wykonanych prac budowlanych.

Rodzaje przeglądów budynków

Przeglądy techniczne budynków można podzielić na kilka głównych kategorii, w zależności od ich zakresu, celu oraz częstotliwości przeprowadzania. Każdy z nich pełni inną, ważną funkcję w procesie utrzymania i zarządzania obiektem:

• Przegląd okresowy: Jest to najczęstszy rodzaj przeglądu, przeprowadzany w regularnych odstępach czasu, zazwyczaj raz do roku. Ma na celu ogólną ocenę stanu technicznego budynku. W jego ramach sprawdza się główne elementy konstrukcyjne, stan instalacji oraz urządzeń.
• Przegląd szczegółowy: Skupia się na konkretnych, wybranych elementach budynku, które mogą wymagać szczególnej uwagi. Może dotyczyć np. specyficznych systemów instalacyjnych, dachów czy fundamentów. Przegląd taki jest przeprowadzany rzadziej niż okresowy, ale jest bardziej dogłębny.
• Przegląd poawaryjny: Jest realizowany w sytuacji wystąpienia konkretnej awarii lub uszkodzenia w budynku. Jego głównym celem jest dokładna ocena zakresu szkód, przyczyn ich powstania oraz planowanie napraw.
• Przegląd przed zakupem/sprzedażą: Specyficzny rodzaj przeglądu, często inicjowany przez potencjalnych nabywców nieruchomości, mający na celu ocenę stanu technicznego budynku przed jego zakupem lub sprzedażą. Pozwala na lepsze zrozumienie wartości inwestycji oraz ewentualnych kosztów związanych z przyszłymi naprawami czy modernizacją.
• Przegląd konserwacyjny: Przeprowadzany w celu oceny, czy przeprowadzone prace konserwacyjne zostały wykonane prawidłowo i czy obiekt jest odpowiednio chroniony przed czynnikami zewnętrznymi, takimi jak wilgoć, grzyby czy szkodniki.

Każdy z tych przeglądów może być realizowany w różnych częstotliwościach i w różnym zakresie, w zależności od specyfiki danego budynku, jego wieku, przeznaczenia oraz indywidualnych potrzeb właściciela lub zarządcy.

Co sprawdzają inspektorzy?

Podczas przeglądu technicznego budynku, inspektorzy przeprowadzają kompleksową ocenę wielu aspektów związanych z konstrukcją, bezpieczeństwem oraz funkcjonowaniem obiektu. Oto niektóre z głównych elementów, na które zwracają uwagę:

• Stan techniczny elementów konstrukcyjnych: Obejmuje to ocenę fundamentów, ścian, stropów, dachów czy balkonów. Szukają ewentualnych uszkodzeń, pęknięć, deformacji czy oznak korozji.
• Stan instalacji:
  • Elektryczne: Sprawdzają one poprawność połączeń, stan izolacji kabli, bezpieczników i innych elementów systemu.
  • Wodno-kanalizacyjne: Ocenie podlega stan rur, połączeń oraz urządzeń sanitarnych.
  • Gazowe: Kontrolowane są przewody, zawory oraz inne elementy systemu pod kątem ewentualnych nieszczelności.
• Stan techniczny urządzeń: Dotyczy to np. wind, systemów klimatyzacyjnych, pomp ciepłowniczych czy kotłowni. Inspektorzy oceniają ich sprawność oraz zgodność z aktualnymi normami bezpieczeństwa.
• Systemy bezpieczeństwa: Kontrolowane są czujniki dymu, systemy alarmowe, hydranty, gaśnice oraz inne urządzenia mające na celu zapewnienie bezpieczeństwa w przypadku pożaru lub innych awarii.
• Izolacja termiczna i akustyczna: Ocenia się, czy budynek jest odpowiednio izolowany, co ma wpływ nie tylko na komfort mieszkańców, ale też na koszty eksploatacyjne.
• Stan okien i drzwi: Sprawdza się ich szczelność, funkcjonalność oraz stan techniczny.
• Zewnętrzne elementy budynku: Obejmuje to m.in. ocenę elewacji, rynien, tarasów czy balkonów.
• Dostępność dla osób niepełnosprawnych: W przypadku budynków publicznych lub użyteczności publicznej inspektorzy oceniają dostosowanie obiektu do potrzeb osób z ograniczeniami ruchowymi.
• Zgodność z przepisami: Inspektorzy sprawdzają, czy wszelkie prace budowlane, remontowe czy modernizacyjne zostały przeprowadzone zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami.

W zależności od specyfiki obiektu oraz rodzaju przeglądu zakres kontrolowanych elementów może się różnić. Ważne jest jednak, by przegląd był przeprowadzony dokładnie i rzetelnie, by zapewnić jak najwyższy poziom bezpieczeństwa użytkownikom budynku oraz ochronę wartości inwestycji.

Konsekwencje niewykonania przeglądu technicznego

Nie przeprowadzenie obowiązkowego przeglądu technicznego budynku może skutkować nałożeniem na właściciela lub zarządcę kary pieniężnej. Może także prowadzić do odpowiedzialności cywilnej w przypadku wypadków spowodowanych zaniedbaniami w utrzymaniu budynku.

Przegląd techniczny budynku to nie tylko obowiązek wynikający z przepisów prawa, ale przede wszystkim gwarancja bezpieczeństwa dla osób przebywających w budynku oraz ochrona inwestycji właściciela. Prawidłowe zarządzanie nieruchomościami, w tym facility management, odgrywa kluczową rolę w utrzymaniu obiektów w odpowiednim stanie technicznym.